Besitzer einer Kapitalanlage-Immobilie können die Immobilien-AfA nutzen und so Steuern sparen.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt oder baut, profitiert nicht nur von Mieteinnahmen. Auch steuerlich kann die Anlage interessant sein.

Neben den Kreditzinsen, die von der Steuer abgesetzt werden können, gibt es die Abschreibung. Sie heißt im Steuerdeutsch AfA (Absetzung für Abnutzung).

Der Fiskus geht (hypothetisch) davon aus, dass sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt, jedes Jahr ein bisschen weniger Wert und am Ende der Nutzungsdauer wertlos ist.

Der Immobilienerwerber kann deshalb die Anschaffungs- und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre von der Steuer absetzen. Die Immobilien AfA ist

seit einiger Zeit für Neu- und Altbauten (fast) einheitlich geregelt: Die früher gängige degressive AfA für Neubauten gibt es nicht mehr, nur noch die lineare. Das bedeutet,

dass der Satz für die Abschreibung über den gesamten Zeitraum gleich bleibt.
 

Keine Immobilien AfA für selbstgenutzte Immobilien und Grundstück

Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es keine lineare Abschreibung. Sie gilt ausschließlich für vermietete Immobilien. Wichtig: Abgeschrieben werden kann

auch nur das Gebäude, nicht das Grundstück! Grund: Ein Grundstück nutzt sich nicht ab. Wird am Ende der Nutzungsdauer das Haus abgerissen, ist das Grundstück

immer noch vorhanden und kann neu bebaut werden - demzufolge gibt es keine AfA.

Abschreibung für Altbauten

Käufer von gebrauchten Immobilien können das Gebäude linear abschreiben: 50 Jahre lang können jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden.

Ausnahme: Häuser, die vor 1925 errichtet wurden. Hier gilt ein Satz von 2,5 Prozent für die Abschreibung (40 Jahre lang). Abgeschrieben werden kann nur das Gebäude.

Der anteilige Kaufpreis fürs Grundstück wird abgezogen. Er wird in der Regel anhand der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt.

Immobilien Afa für Neubauten

Für Neubauten gilt generell die lineare Abschreibung (50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Herstellungskosten). Die degressive AfA, mit der Bauherren

anfangs mehr Steuern sparen konnten, wurde für Neufälle zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Für alle Fälle bis 2005 gilt die alte Regelung mit folgenden degressiven AfA-Sätzen:

vier Prozent in den ersten zehn Jahren, 2,5 Prozent in den darauf folgenden acht Jahren und 1,25 Prozent in weiteren 32 Jahren.

Abgeschrieben werden können auch hier nur die Kosten des Gebäudes, nicht der Kaufpreis für das Grundstück.

Denkmalschutz-Abschreibung

Mit unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden können deren Erwerber besonders viel Steuern sparen. Die reinen Modernisierungskosten für solche Häuser können

Kapitalanleger acht Jahre lang mit jährlich neun und weitere vier Jahre lang mit sieben Prozent steuerlich geltend machen. Für die Anschaffungskosten (ohne die Renovierungskosten)

gibt es zusätzlich die lineare AfA. Auch Selbstnutzer von Denkmal-Immobilien können Steuern sparen. Sie können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben.

Abschreibung für Modernisierungen

Während die Anschaffungskosten für nicht selbst genutzte Immobilien über lange Jahre abgeschrieben werden müssen, können Abschreibungen für Modernisierungsarbeiten

in einem kurzen Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Sanierungs- und Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum

von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.

Anschaffungsnahe Aufwendungen

Käufer von renovierungs- oder gar sanierungsbedürftigen Immobilien müssen beachten, dass Renovierungs-Abschreibungen über einen kurzen Zeitraum

in den ersten drei Jahren nach Erwerb nur dann möglich sind, wenn die Kosten nicht mehr als 15 Prozent (ohne Mehrwertsteuer) der Anschaffungskosten betragen.

Liegen die in den ersten drei Jahren nach Kauf getätigten Investitionen höher, so werden diese Kosten steuerlich wie Anschaffungskosten behandelt mit der Folge,

dass sie linear im Laufe von 40, beziehungsweise 50 Jahren abgeschrieben werden müssen. Diese auch als "Instandhaltungsstau-Paragraph" verspottete Regelung

wird von Experten scharf kritisiert, da Käufer alter Häuser notwendige Sanierungen aus Steuergründen verzögern könnten. Andere Regelungen gelten für die Denkmal-AfA.